Das Immobiliengeschäft ist ein Begriff, der alle Unternehmen oder Privatpersonen im Zusammenhang mit Immobilien definiert und umfasst . Der Begriff bezieht sich im Allgemeinen auf die Verwaltungs- und Transaktionsaktivitäten, die auf diesen Immobilien stattfinden, aber er betrifft auch viele verwandte Aktivitäten wie: Wohnen , Bauen , Werbung , Beratung , Stadtplanung , Architektur , Verwaltung usw. Das Recht und Finanzen sind Bereiche der Lebenstätigkeit für das Funktionieren des Immobilienmarktes.
Eine Immobilie, die nicht bewegt werden kann, wird als Liegenschaft bezeichnet: Die lateinische Wurzel „ im-mobilis “ ist die Negation des lateinischen Adjektivs „ mobilis “, was „ bewegbar oder bewegbar “ bedeutet.
Wir unterscheiden zwischen beweglichen Sachen, die bewegt werden können, von Immobilien, die dies nicht können.
„Immobilien“ kann sich daher beziehen auf:
Von „Immobilien (Erstellungsdatum 1920)“ spricht man, wenn es sich beim Verkauf um eine Immobilie handelt. In einen Immobilienverkauf werden normalerweise nur Immobilienartikel einbezogen. Der Verkauf von beweglichen Sachen muss selbstständig erfolgen. Gesetzlich gilt auch, dass es bewegliche Sachen gibt, die unbeweglich werden können.
So ist ein Baum in einem transportablen Topf ein „bewegliches/bewegliches“ Objekt, während ein Baum im Boden „fest/unbeweglich“ ist. So wie aus einem eigenständigen Ziegelstein ein „Gebäude“ wird, sobald er in eine Konstruktion eingebaut wird.
Im Inneren des Hauses beobachten wir, dass Möbel „unbeweglich“ werden können, wenn zum Beispiel ein nicht befestigtes Küchen-„Möbel“ Teil der Immobilie wird, wenn es an die Wand gehängt wird. Es wird gesagt, dass das Möbelstück „ Building by Destination “ geworden ist.
Die " Immobilienvermittler " sind in Frankreich Profis mit Aktivitäten in den Punkten 1 °, 2 °, 4 °, 5 °, 8 ° und 9 ° von Artikel 1 st des Gesetzes n o 70-9 von02. Januar 1970Regelung der Bedingungen für die Ausübung von Tätigkeiten im Zusammenhang mit bestimmten Transaktionen mit Gebäuden und Unternehmen. Das1 st Dezember 2016eine Verordnung weitete diesen Umkreis auf die am Abschluss von Mietverträgen über Immobilien (und nicht mehr nur über den Verkauf) beteiligten Fachleute aus. Seit 2014 sind auch Miteigentümertreuhänder betroffen.
Anlässlich der MIPIM Protech Europe 2019 setzt die Immobilienwirtschaft auf digitale und neue Technologien (3.0). Von Immobilientransaktionen mit Blockchain- Technologie bis hin zu dematerialisierten Agenturen ist die Zukunft der Immobilien auch Teil des Trends von Smart Cities und Connected Homes für eine bessere Energieeffizienz (Heimautomatisierung, Virtual Reality, Remote Visit).
Immobilien berücksichtigen unbebaute Grundstücke, aber auch Wohnungen. Die Konstruktion findet daher zwischen diesen beiden Unterdomänen statt. Es kann von einer Privatperson oder von Fachleuten betreut werden: Bauträger oder Bauträger (Bauträger, die sich auf den Bau von Wohnsiedlungen spezialisiert haben).
Immobilien können auch vom Eigentümer vermietet werden. Er kann, wenn er die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen möchte, oder ihn auf eigene Faust vermieten.
In den meisten Ländern muss ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen werden. Das französische Recht unterscheidet mehrere Arten von Mietverträgen für Wohnungen : solche, die den Gesetzen von 1948 oder 1989 unterliegen, oder Mietverträge für möblierte Wohnungen; ebenso der gewerbliche Mietvertrag .
Die Erträge aus dem Eigentum (Mieten oder Mieteinnahmen genannt) wird vorbehaltlich sein Einkommensteuer (Vermögenseinkommen Regime) , wenn es sich um eine „natürliche Person“ Steuerzahler ist und das Leasingobjekt ist eine gemietete Gebäude. „Naked“, oder Körperschaftssteuer , wenn es handelt sich um eine nach diesem Regime besteuerte Körperschaft. Es kann sich auch um die Vermietung einer möblierten Immobilie handeln. In diesem Fall gilt das Steuersystem für industrielle und kommerzielle Gewinne.
Die Vermietung einer Immobilie durch einen Vermieter kann aus der Mietobjektinvestition resultieren . Die Immobilie wird dann gekauft und dann als Anlageprodukt verwendet, um ein Einkommen zu generieren: die Miete. Die hier betrachtete Immobilie ist nicht unbedingt eine Wohnung ( Wohnung oder Haus ), sondern kann ein Parkplatz, eine Wohnanlage ( Gebäude ), Gewerbewände oder sogar ein Keller sein.
Der Immobilienmarkt umfasst den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien , ggf. mit der Sanierung eines Gebäudes. Der Verkauf von Immobilien erfolgt überwiegend im gegenseitigen Einvernehmen , ein kleiner Teil aber auch im Wege der Versteigerung , bei Zwangsvollstreckungen oder von Waren, die im Rahmen streitiger Erbfolge verkauft werden.
Bei diesen Transaktionen, die neue oder gebrauchte Waren betreffen, handelt es sich um Vermittler wie Unternehmen ( Immobiliendiagnostik , Immobilienmakler , Immobilien-Investmentgesellschaft , Immobiliengesellschaft , Immobiliengesellschaft usw.) oder Körperschaftsfachleute ( Immobilienmakler , Sachverständiger , Vermessungsingenieur , Immobilienhändler , Immobilienvermittler , Notar usw.).
Laut einer Raiffeisen-Studie aus dem Jahr 2020 kostete damals das Mieten fast 20 % mehr als der Kauf von Immobilien.
Bei einem Immobilienverkauf hängt die Besteuerung vom Status des Verkäufers (natürliche Person, juristische Person, französischer Steueransässiger, Nichtansässiger usw.) und der Art der Immobilie (Hauptwohnsitz, Mietobjekt, usw.).
Der Verkaufsprozess, der über einen längeren Zeitraum durchgeführt wird, umfasst eine Reihe von obligatorischen Schritten, darunter das Kauf- oder Verkaufsversprechen (das von einem Immobilienmakler oder direkt von einem Notar erstellt werden kann ), dann die beglaubigte Urkunde von Verkauf, der in Frankreich ausschließlich bei einem Notar durchgeführt wird.
Beim Immobilienkauf sind Käufer in der Regel gezwungen, auf Hypothekendarlehen zurückzugreifen. Diese Hypothekendarlehen sind beim Kauf einer Immobilie wichtig, da eine INSEE-Studie belegt, dass 80 % der Privatpersonen einen Kredit in Anspruch nehmen.
Die Hypothek ermöglicht es, durch Kreditaufnahme bei einem Bankinstitut einen Immobilienkauf, eine Baumaßnahme oder die Arbeiten an einer bestehenden Immobilie ganz oder teilweise abzudecken. Die Mietinvestition ist eine auf Immobilien basierende Praxis und kann verschiedene Ziele haben, wie Vermögensaufbau, Diversifizierung und / oder Ertragssteigerung usw.. Kenntnisse in Recht , Vertragsrecht , Finanzen und Steuern sind erforderlich, um Mietinvestitionen auszuüben in rechtmäßiger und optimaler Weise, insbesondere auf steuerlicher Ebene (Fehler bei der Angabe von Vermögenseinkommen, irrtümlicher Vermögensdefizit) und gesetzgeberisch (Recht des Mieters, Pflichten des Vermieters etc.) .
Auf dem Immobilienmarkt werden die Preise zwischen Käufern und Verkäufern frei festgelegt und neigen dazu, im Laufe der Zeit in Abhängigkeit von externen Faktoren (insbesondere wirtschaftlichen oder politischen Bedingungen) zu schwanken.
Die vom Wohnungsbauministerium durchgeführte Analyse des Verhaltens der Immobilienmärkte über lange Zeiträume zeigt, dass die Preisentwicklung:
Die Preise hängen auch von „irrationalen“ Variablen ab, die schwer zu messen sind, wie das Gewicht von Überzeugungen, die Möglichkeit der Verliebtheit usw.
In Frankreich werden die Mietpreise durch einen von Insee bereitgestellten Index , den Benchmark- Mietindex , revidiert .
In Paris stellt das OLAP (Observatoire des Royers de l'Agglomération Parisienne) zwischen 2001 und 2011 einen Anstieg um 50 % fest.
Die hochspekulative Dimension des Immobilienmarktes kann einen Einfluss auf die Preise haben oder sogar teilweise der Ursprung einer globalen Krise wie der Krise von 2007 sein , wenn sie zur Bildung einer Immobilienblase führt , deren Bedeutung sein kann so groß wie die von Finanzblasen und in einigen Fällen in Kombination mit einer Finanzblase oder in anderen Fällen die Ursache für einen internationalen Finanzcrash sein .
Auch Immobilien sind anfällig für bestimmte Unterschlagungen . Im Jahr 2018 in Frankreich, laut einem Tätigkeitsbericht der Nationalen Sanktionskommission (CNS) von7. Mai 2018) gehören 76 % der Unternehmen, die nach den Vorschriften über Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung sanktioniert werden, dem Immobiliensektor an. Trotz einiger Fortschritte im Vergleich zu den Vorjahren betrafen im Jahr 2017 49 Sanktionsentscheidungen ihre Verpflichtungen im Kampf gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung; 87 Sanktionen, darunter 25 befristete Untersagungen der Geschäftsausübung, sowie 13 Verwarnungen und 39 Finanzsanktionen (Bußgelder von 1.000 bis 30.000 Euro); laut CNS handelt es sich jedoch vor allem um berufliches Fehlverhalten verbunden mit einer weit verbreiteten Unkenntnis der Pflichten dieser Unternehmen. In Frankreich ist der Immobiliensektor gesetzlich verpflichtet, Identifikationsgeräte für das Risikomanagement herzustellen, eine Verpflichtung, die laut CNS „bestenfalls wenig verstanden“ bleibt.
Die CNS muss die Namen der sanktionierten Personen gemäß der Anordnung der 1 st Dezember 2016die Umsetzung von 4 - ten Richtlinie zur Bekämpfung der Geldwäsche und die Terrorismusfinanzierung . Im Jahr 2017 betrafen die Verstöße hauptsächlich das Fehlen eines internen Protokolls (23%), dann die Identifizierung und Überprüfung der Identität des Kunden (20%), dann das Fehlen von Informationsbeschaffung und Wachsamkeit (17%) . Obligatorische Schulungen werden manchmal nicht durchgeführt (16 % der Verstöße).
Neben den zyklischen Effekten haben die spezifischen Eigenschaften einer Immobilie Einfluss auf den Preis. Diese können der Immobilie eigen sein (leichter Zugang und Raumaufteilung, Komfort, Isolierung, Exposition, Ästhetik, Baufälligkeit, Belastungen und Einschränkungen, gut bewohnt oder frei bewohnbar), sentimentale Elemente (Familieneigentum). Knappheitsphänomene können möglicherweise durch administrative Bauzwänge erzeugt werden.
Die Vergleichseinheit für Immobilienpreise ist im Allgemeinen der Preis pro Quadratmeter (oder pro Quadratfuß in einigen angelsächsischen Ländern). Für Renditeliegenschaften werden Ertragsmultiplikatoren und andere damit zusammenhängende Messgrößen ( Abzinsungssatz ) verwendet. Schließlich werden je nach Objektart (Kubikmeter, Fassadenmeter, Preis pro Zimmer oder Wohnung etc.) auch sehr variable Vergleichseinheiten verwendet.
Im Jahr 2019 verlangsamten sich die Preiswachstumsraten in den meisten Städten weltweit weiter. Erstmals seit 2012 ist das durchschnittliche Preiswachstum zum Stillstand gekommen.
Das Immobilienportfolio ist die Menge von Immobilien, die Wirtschaftsakteure haben ( Haushalte , Finanzunternehmen , nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften usw.). Immobilienvermögen gehören zu den nichtfinanziellen Vermögenswerten .
Dabei handelt es sich um höhere Beträge als an den Finanz- oder Rohstoffmärkten .
In Frankreich beispielsweise macht das Immobilienvermögen 85 % des nichtfinanziellen Vermögens der gesamten Wirtschaft und 95 % des nichtfinanziellen Vermögens der privaten Haushalte aus . Sie stellt 32% der Wirtschaft Vermögenswerte und 68% aller Haushalte gehaltenen Vermögenswerte.
Angefangen bei den Käufern sind sie Wirtschaftsakteure, die Immobilien kaufen und mieten. Die meisten sind Haushalte, auch Einzelpersonen genannt. Wir können auch Fachleute treffen, die nach einem Ort für die Gründung ihres Unternehmens suchen. Wir können auch Investoren treffen, die ihr Vermögen durch den Kauf von Immobilien und die anschließende Vermietung steigern möchten. Wir integrieren die Banken, die den Kauf von Immobilien ermöglichen, denn ohne sie wäre es oft nicht möglich.
Was Verkäufer angeht, können wir dort nun auch Privatpersonen oder Gewerbetreibende treffen, die sich als Zweitwohnung von ihrem Hauptwohnsitz trennen möchten. Es gibt auch Immobilienagenturen, die den Verkauf von Immobilien erleichtern, natürlich können diese Agenturen auch zu den Käufern zählen. Wir treffen auch andere Vermittler wie Immobilienportale wie Le Bon Coin.
Peer-to-Peer-Immobilien ist ein Begriff, der sich auf den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien bezieht, ohne zu einem Immobilienprofi wie einer Immobilienagentur zu führen. Der Rückgang des PAP erklärt sich durch den Machtzuwachs der Immobilienagenturen.
Transaktionen über ImmobilienagenturenImmobilienagenturen sind Vermittler, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind: Verkauf und Vermietung. Sie stieg von 20 % im Jahr 1950 auf 65 % im Jahr 2013. Ein exponentielles Wachstum von Immobilienagenturen, die ihren Marktanteil in etwa fünfzig Jahren verdreifacht haben. Dieser Machtzuwachs lässt sich durch die Effizienz der Agenturen erklären, schätzt „Le Parisien“: „Von 100 Käufern, die über eine Agentur gingen, konnten 79 ihre Immobilie dank dieses Vermittlers verkaufen, gegenüber nur 26 über das Netzwerk. Individuell. Bei den Verkäufern ist die Verteilung ebenso klar zugunsten der Agenturen: 70 % gegenüber 28 %. Im Jahr 2012 machten Verkäufe über Immobilienagenturen 68 % des Marktes aus.
Transaktionen über ImmobilienportaleBei Transaktionen, die über Immobiliennetzwerke durchgeführt werden, beträgt der Marktanteil 19%. Wir haben im Laufe der Zeit nicht viele Daten, weil es sich um ein neues Segment handelt, das sich dank der digitalen Technologie entwickelt hat. Die wichtigsten Seiten sind Le bon Coin, Se Loger, Pages Annonces. Es ist ein Segment, das sowohl Einzelpersonen als auch Fachleute zusammenbringt. Es gewinnt immer mehr Marktanteile, weil es immer effizienter wird und es eine Möglichkeit ist, kostenlos zu kaufen oder zu verkaufen, außerdem sind diese Websites leicht zugänglich und allgemein zugänglich.
Interessant ist nach wie vor, dass 60 % der Franzosen sowohl die Dienste von Immobilienagenturen als auch gleichzeitig die Dienste von Immobilienportalen für ihre Immobilientransaktionen nutzen.
Betrachtet man den Markt im Allgemeinen, so ist klar, dass Immobilienagenturen den Immobilienmarkt mit 68% des Umsatzes dominieren, dann an zweiter Stelle die Vermittlungsdienstleistungen, die 19% ausmachen und dann 13% des Umsatzes dank eines Notars oder durch Mundpropaganda. Unter Berücksichtigung dieser Daten, die zudem die aktuellsten verfügbaren Daten sind, lässt sich der Herfindahl-Hirschman-Index (HHI) berechnen: das Quadrat der Marktanteile aller Unternehmen der betrachteten Branche. Es ermöglicht uns, eine Marktkonzentration zu erreichen. Hier ist der Index 5154, wir können sagen, dass der HHI über 2500 liegt, was die Schwelle eines oligopolistischen Marktes darstellt. Daher kann man sagen, dass es sich um einen oligopolistischen Markt handelt, der zu einem Monopol wird, da der HHI den Grad des Wettbewerbs misst. Wir können diesen Markt dank der Dienstleistungserbringung von Immobilienagenturen als diskriminierendes Monopol definieren, er hält ihn dank seiner Netzwerkökonomie.