Die Hypothek oder Hypothek ist ein Darlehen , mit dem der Erwerb von Immobilien , der Bau oder die Arbeiten an einer solchen Immobilie ganz oder teilweise finanziert werden sollen .
Mangels ausreichender Bankgeschäfte hat die Hypothekarkreditvergabe im 19. Jahrhundert während der Werbemaßnahmen, die die Immobilienblase der 1860er Jahre und den darauf folgenden Absturz befeuerten , stark zugenommen .
Hypothekendarlehen sind gesetzlich geregelt. Der Rahmen für Verträge und Werbepraktiken in Frankreich erschien 1978 (Gesetz von10. Januar 1978). Das Hypothekengesetz für Privatpersonen stammt aus der Richtlinie 2014/17 / EU von4. Februar 2014, Eintritt in das französische Recht seit 21. März 2016.
Alle zuvor aufgenommenen Hypothekendarlehen 1 st Oktober 2016unterliegen dem vorherigen Recht. Hypotheken gingen nach diesem Datum von1 st Oktober 2016 unterliegen den neuen Regeln.
Neue Hypothekendarlehen sind Teil eines spezifischen Rechtsverfahrens zum Schutz der Verbraucher von Kreditnehmern (Artikel L. 313-1 ff. Des Verbrauchergesetzbuchs ). Neuverhandlungen früherer Kredite fallen ebenfalls in diesen neuen Rahmen; Wenn diese vom ursprünglichen Kreditgeber gewährt werden, sind sie nicht Gegenstand eines neuen Vertrags, sondern einer Änderung .
Das Verbrauchergesetz sieht vor , die Grundsätze der Verteilung von Immobilienkrediten in Bezug auf den Verbraucherschutz-Kreditnehmer durch die Artikel L. 312-1 ff (Buch III Titel 1 st , Kapitel II).
Vergleiche zwischen verschiedenen Hypothekendarlehen sind dank der Verwendung eines herkömmlichen Indikators, des effektiven Zinssatzes, möglich . Vor 2016 war der effektive Zinssatz für Hypothekendarlehen an Privatpersonen der TEG oder der effektive Gesamtsatz . Die Bestimmung des TEG hat zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten zwischen Banken und Kreditnehmern geführt. Beispielsweise ist der TEG ein proportionaler versicherungsmathematischer Satz. Das Kassationsgericht hat es in einem Urteil von ebenfalls zurückgerufen27. November 2013.
Der effektive Gesamtsatz (TEG) sind die Gesamtkosten eines Kredits an den Kreditnehmer, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Betrags dieses Kredits. Das TEG wird auf der Grundlage der Gesamtkosten des Darlehens berechnet: Zinsen, Verwaltungsgebühren, Versicherungskosten, mögliche Maklergebühren, mit der Garantie verbundene Gebühren. Alle Kosten, die für die Gewährung von Krediten obligatorisch sind, sind im TEG enthalten. Eine Darlehensversicherung, die vom Kreditgeber nicht als obligatorisch angesehen und im Angebot als solche deklariert wird, wird im TEG nicht beibehalten. Es ist der Indikator für die Gesamtkosten eines Kredits.
Hypothekendarlehen in Fremdwährung unterliegen grundsätzlich einer starken Informationspflicht von 1 st Oktober 2014.
Das 4. Februar 2014Das Europäische Parlament hat die Richtlinie über den neuen Rechtsrahmen für Hypothekendarlehen (bekannt als "Hypothekarkreditrichtlinie", MCD oder ursprünglich CARRP für Kreditverträge in Bezug auf Wohneigentum ") verabschiedet . Diese Richtlinie 2014/17 / EU über" Verträge " Verbraucherkredite für Wohnimmobilien "gelten ab der gesamten Europäischen Union21. März 2016.
In Frankreich wird die Richtlinie durch die Verordnung 2016-351 von umgesetzt 25. März 2016für den gesetzgeberischen Teil des neuen Rahmens.
Der regulatorische Teil ergibt sich aus dem Dekret.
Hypothekendarlehen an Privatpersonen sind im Verbraucherkodex in den Artikeln L. 313-1 ff., L. 314-1 ff. Geregelt.
Das Währungs- und Finanzgesetzbuch wurde auch für Vermittler im Bankgeschäft und bei Zahlungsdiensten (Makler und Kreditagenten) geändert .
Der Schutz der Interessen der Kreditnehmer durch die Bankfachleute selbst scheint die Priorität des neuen Rechtssystems zu sein.
Alle Fachleute, Händler-Kreditgeber (Agenturen von Kreditinstituten ) oder Vermittler unterliegen den gleichen Verpflichtungen der Fachkompetenz bei21. März 2019für Verkäufer französischer Banken) und Überwachung der Vergütung von Verkäufern von Hypothekendarlehen.
Es gibt vier vorvertragliche Verpflichtungen:
Das "FISE" -Blatt (European Standardized Information Sheet) enthält die wesentlichen Informationen zu Hypothekendarlehen. Es ermöglicht dem zukünftigen Kreditnehmer, die Anpassung des geplanten Kredits an seine Bedürfnisse und seine Ziele zu bestimmen.
Der jährliche globale effektive Zinssatz ( APR) ersetzt nun den TEG als rechtlichen Indikator für den effektiven Kreditzins (at1 st Oktober 2016für Frankreich).
Wenn der Kreditgeber die Gewährung eines Kredits einer Versicherung unterwirft, muss im Angebot auch ein effektiver jährlicher Versicherungssatz (TAEA) angegeben werden, der die Auswirkungen der Versicherung auf die Kreditkosten misst.
Die neuen Bestimmungen des Verbrauchergesetzbuchs treten sukzessive in Kraft.1 st Juli 2016, beim 1 st Oktober 2016, dann zu 1 st Januar 2017.
Die Regulierung der Kreditkonsolidierung verschärft sich.
Die iobsp , zwischengeschaltete Bank- und Zahlungsdienste, genießen in der Europäischen Union ein kostenloses Trainingsgerät.
Hypothekendarlehen beziehen sich meist auf Wohnimmobilien (Wohnungsbaudarlehen), die vom Eigentümer entweder für seinen Haupt- oder Nebenwohnsitz oder zur Vermietung an Dritte verwendet werden. Im Falle einer Mietinvestition ist es möglich, Zinsdarlehen von Landeinnahmen abzuziehen .
Sie kann sich auch auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in ihrer Gesamtheit oder sogar auf eine Geschäftsimmobilie beziehen .
Die SCPI (Zivilgesellschaft für Immobilieninvestitionen) kann dies ebenfalls geltend machen.
Die rechtliche Kategorie von Hypothekenverträgen umfasst Verträge zur Finanzierung von:
Hypothekentransaktionen mit professionellen oder Unternehmenskreditnehmern fallen in Frankreich im Allgemeinen nicht unter die gesetzliche Regelung für Hypothekendarlehen.
Eine Hypothek weist meistens die folgenden Merkmale auf:
Aus technischer Sicht gibt es verschiedene Arten von Darlehen:
Mehrere Unternehmen sind spezialisiert auf Vermittlung Banking , insbesondere Hypotheken - Broker . Der Zugang zu diesem Beruf und seine Ausübung setzen die Einhaltung bestimmter Bedingungen voraus.
Schon seit 1 st Januar 2013Diese unterliegen spezifischen Vorschriften, die auf ihre Geschäftspraktiken ausgedehnt werden.
Intermediate Broker für Bankgeschäfte und Zahlungsdienste ("IOBSP") unterliegen einer Kreditberatungspflicht , die sie von anderen Bankfachleuten unterscheidet.
Die Regulierung von Bankintermediären, Maklern oder Agenten umfasst die meisten Länder der Europäischen Union, um eine gemeinsame Politik des Binnenmarktes für Hypothekarkredite einzuführen.
In Frankreich können dem Kreditnehmer zusätzliche Kredite gewährt werden. Ihre Gewährungsbedingungen hängen vom Profil des Kreditnehmers ab, häufig jedoch von den mit der Immobilie verbundenen Merkmalen.
Diese Darlehen ergänzen daher eine Haupthypothek; Sie fließen in die gesamte Solvabilitätsstudie und das Finanzierungsprojekt ein: