Der Mietwert von Geschäftsräumen wird durch die Einnahmen bestimmt, die aus der Vermietung einer Immobilie erzielt werden können . Es berücksichtigt die Miete selbst, aber auch den Pas-de-Porte .
Der in diesem Artikel untersuchte gewerbliche Mietvertrag betrifft ausschließlich den Mietvertrag, der seitdem abgeschlossen oder erneuert wurde 1 st September Jahr 2014aufgeführt unter ID European Legislation ( European Legislation Identifier, ELI) .
Mietwert von Geschäftsräumen (französisches Recht)Verstopft | Handelsrecht |
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Aktuelle Version | 18. Juni 2014 |
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Schon seit 1 st Januar 2020In Zivilsachen ist der Rückgriff auf einen Anwalt für alle Fragen im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverträgen obligatorisch (dies gilt auch für Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Festsetzung des Preises für den überarbeiteten oder erneuerten Mietvertrag).
Der Begriff wird hauptsächlich für Gebäude ( Grundstücke oder Gebäude ) verwendet, die häufig Gegenstand der Vermietung sind. Wie Professor Monéger betont, „gibt es nicht einen, sondern Mietwerte“ . Diese Studie soll daher diesen Begriff analysieren , die die darstellt Eckpfeiler des Status von gewerblichen Mietrechts , sowohl in Bezug auf die Miete Revision und Mietvertrag Erneuerung .
Die materiellen Gerichte haben die souveräne Befugnis, den Mietwert von Geschäftsräumen durch Anwendung der Methode festzulegen, die ihnen am besten erscheint. Folglich weigert sich das Kassationsgericht, die Kontrolle über die Definition dieses Werts auszuüben. Die Gerichte müssen erforderlichenfalls von Amts wegen feststellen, ob die Miete des erneuerten Mietvertrags (zugunsten des Mieters) dem Mietwert entspricht.
Es gibt keine gesetzliche Definition des Mietwerts im Handelsgesetzbuch, sondern Grundsätze der Wertschätzung.
Bei gewerblichen Mietverträgen bestimmt der Mietwert die Höhe der Miete, und wenn es stimmt, dass bei Abschluss des Mietvertrags während der Verlängerung, dh nach 9 Jahren, die Regeln des Angebots- und Nachfragegesetzes gelten Die Obergrenze gilt für die Rückgabe des Mietwertes .
In der Tat ist der gesetzliche Mietwert, der durch das Gesetz über gewerbliche Mietverträge definiert wird, ein gesetzlicher Mietwert und nicht vom Markt; Es wird in der Tat ein richterlicher Mietwert, wenn es vom Gericht festgelegt wird .
Dieses Konzept ist vom Katastermietwert zu unterscheiden . Im Rahmen der kommunalen Besteuerung ist der Mietwert die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer , der Wohnungssteuer und der früheren Gewerbesteuer in Frankreich .
Das Handelsgesetzbuch enthält keine genaue Definition des Mietwerts, was zu folgenden Unterschieden führt:
In Ermangelung einer Vereinbarung zwischen den Parteien wird dieser Mietwert bestimmt nach:
Die aufgerufene Änderung muss signifikant sein, dh ausreichend signifikant; Dieser Charakter fällt in die souveräne Wertschätzung der Prozessrichter, die möglicherweise angehängte Elemente beibehalten.
Weder Artikel R145-3 noch Artikel R145-8 des Handelsgesetzbuchs definieren die Arbeit, die die Eigenschaften ändert oder Verbesserungen darstellt.
Prinzip der PrävalenzDas Kassationsgericht ist der Ansicht, dass diese Qualifikation den materiellen Richtern gehört, aber das Regime der Verbesserungen von Artikel R.145-8 des Handelsgesetzbuchs überwiegt. Dies ist die Anwendung des Prävalenzprinzips, das, wie der Begriff es ausdrückt, darin besteht, das Verbesserungsregime durchzusetzen, wenn die Arbeiten sowohl die Eigenschaften der Räumlichkeiten verändert als auch die kommerzielle Nutzung des Landes verbessert haben.
Es ist jedoch möglich, dass die Arbeit des Mieters die Eigenschaften der gemieteten Räumlichkeiten verändert und sie gleichzeitig verbessert. Beispiel: Erweiterung der Küche eines Restaurants durch Ergreifen des Innenhofs und Schaffung eines neuen öffentlich zugänglichen Raums.
Das Unterscheidungskriterium könnte das der Bedeutung der Oberflächen sein, die jeweils der Rezeption der Öffentlichkeit zugeordnet sind; Dabei werden bestimmte Arbeiten berücksichtigt, die die Eigenschaften der Räumlichkeiten nicht betreffen (und daher Verbesserungen darstellen), z. B. das Entfernen von Trennwänden, die Wiedervereinigung von Räumlichkeiten. Es gibt eine Änderung der Oberfläche, jedoch nicht der Basis! In diesen Hypothesen treffen bestimmte Urteile eine Wahl, die auf den Merkmalen basiert, und dies trotz des obigen Prinzips. Das Prinzip der Prävalenz bleibt jedoch die Regel.
Die Rechtsprechung definiert dieses Konzept, indem sie das der Merkmale ausschließt. so :
Als Beispiele
Die vom Mieter finanzierten Verbesserungsarbeiten werden durch den Beitritt durch die Wirkung des Beitritts Eigentum des Vermieters während der ersten Erneuerung nach deren Abschluss. Sie werden zum Zeitpunkt der zweiten Erneuerung nach ihrer Ausführung bewertet und sind wahrscheinlich in Abwesenheit von eine Beitrittsklausel, die zu einer Aufhebung der Miete führen soll.
Beitritt am Ende der NutzungDiese Beitrittsklausel am Ende des Genusses blockiert den Prozess der Artikel R145-3 und R145-8 des Handelsgesetzbuchs, da der Beitritt am Ende des Genusses, dh am Ende der Erneuerung, erfolgt und somit führt um die Bewertung der erneuerten Miete zu verhindern.
Diese Klausel hat die gleiche Wirkung für die Verpachtung von Grundstücken, auf denen Gebäude errichtet wurden und für die die Erneuerungsmiete nur unter Berücksichtigung des Wertes des Grundbesitzes festgesetzt werden kann.
Bestimmungsort von Orten Entsprechende Verpflichtungen der Parteien Vertragliche VerpflichtungenEs geht nicht darum, alle vertraglichen Verpflichtungen zu berücksichtigen, sondern diejenigen beizubehalten, die in einer Beschränkung der Nutzung der Räumlichkeiten oder in einer Änderung der Höhe der Gebühren und Verpflichtungen analysiert werden.
Einvernehmliche Festsetzung der Miete während des MietverhältnissesDie vertragliche Festsetzung der zwischen den Parteien frei eingetretenen Miete führt zum Verzicht auf das gerichtliche Überprüfungsverfahren der Miete und stellt somit eine wesentliche Änderung der jeweiligen Verpflichtungen der Parteien dar, die während des Mietverhältnisses unter gesetzlich fremden Bedingungen eingreifen, und rechtfertigt an sich , die Aufhebung der Mietobergrenze mit Rückkehr zum Mietwert.
Unter Berücksichtigung des ursprünglich festgelegten PreisesGemäß Artikel R145-8 des Handelsgesetzbuchs kann einer der Gründe für die Aufhebung der Obergrenze mit den spezifischen Bedingungen zusammenhängen, unter denen die Miete ursprünglich festgesetzt wurde, und deren Verschwinden bei Erneuerung. Es ist das Verschwinden der Ursache, das die Reduzierung der Anfangsmiete gerechtfertigt hat, die die Durchführung dieser Forschung ermöglicht, aber wenn die Ursache nicht verschwunden ist, bleibt die Obergrenze der Miete bestehen.
Der Vermieter muss drei kumulative Bedingungen festlegen:
Als Beispiele
Der Rechtsexperte ist verpflichtet, in den als Referenzelemente beibehaltenen Mietverträgen zu vermerken, dass die Grundsteuer auch von den Mietern unterstützt wird (oder nicht).
Die Grundsteuer, deren Zahlung normalerweise vom Leasinggeber getragen wird und die dem Leasingnehmer in Rechnung gestellt wurde, ist ein Faktor für die Verringerung des Mietwerts, der dazu führt, dass der Betrag der Grundsteuer von diesem Wert abgezogen wird. In diesem Fall handelt es sich um die Anwendung der Bestimmungen von Artikel R145-8 des französischen Handelsgesetzbuchs, der die dem Mieter auferlegten Verpflichtungen abdeckt, die über die gesetzlichen oder üblichen Gepflogenheiten hinausgehen.
In gleicher Weise stellt sich die Frage nach der Erhöhung der Grundsteuer, die sich aus der Änderung der Nutzung der Räumlichkeiten ergibt (nacktes Land, das für Campingzwecke gemietet wird, Keller, der als Nebenraum genutzt wird usw.). In der Tat sieht Artikel 1406 des allgemeinen Steuergesetzbuchs vor, dass Neubauten, Änderungen der Konsistenz und Änderungen der Nutzung von den Eigentümern innerhalb von neunzig Tagen nach ihrer endgültigen Realisierung der Verwaltung zur Kenntnis gebracht werden müssen. Die gedruckte n o 6660 (CERFA n o 12161) deckt alle gewöhnlichen Waren - andere als Gehäuse oder gewerblichen und industriellen Betrieben - entweder in einem einzigen Gebäude oder in einem Mehrfamilienhaus. Es ist im Wesentlichen:
Die lokalen Faktoren der Kommerzialität hängen hauptsächlich von dem Interesse ab, das für den betrachteten Handel die Bedeutung der Stadt, des Bezirks oder der Straße, in der sie sich befindet, des Ortes ihrer Gründung, der Verteilung der verschiedenen Aktivitäten in der Nachbarschaft darstellt. das Transportmittel, die besondere Anziehungskraft oder die besonderen Einschränkungen, die der Standort für die betreffende Aktivität darstellen kann, und die Änderungen, die diese Elemente dauerhaft oder vorübergehend erfahren.
Bruno Boccaras berühmte Definition "mehr oder weniger gute Fähigkeit eines Sektors, Händlern, die dort ansässig sind und gleichzeitig von einem angemessenen Bestimmungsort profitieren, die Möglichkeit zu geben, Gewinne allein auf der Grundlage der spezifischen Eigenschaften dieses Sektors zu erzielen, abgesehen von der Eignung der Betreiber". erlaubt uns immer noch, die tatsächlichen und rechtlichen Konturen dieses komplexen Begriffs zu definieren " .
Es ist natürlich an den Vermieter nach oben , das eine Änderung in commerciality ruft zu schaffen , dessen Beweis , muss er nachweisen:
Nach ständiger Rechtsprechung beschränken die Gerichte das Einzugsgebiet auf den unmittelbaren Bereich der gemieteten Räumlichkeiten, dh in einem Umkreis von etwa 300 bis 400 Metern.
Interesse an dem betreffenden Handel Bemerkenswerte ÄnderungDer Begriff des Bemerkenswerten wird in der Rechtsprechung in Form von zwei kumulativen Kriterien definiert:
Dieses äußere Element wird nicht als Kriterium für die Entfernung der Decke selbst verwendet, sondern als Referenz für die Berechnung des Mietwerts. Mit anderen Worten, es wird nicht berücksichtigt, um das Vorhandensein einer Änderung zumindest als spezifischen Faktor zu bewerten. In der Tat wird der Mietwert bei der Verlängerung des Mietvertrags ermittelt, indem die in der Nachbarschaft üblicherweise berechneten Preise im Sinne von Artikel L.145-33 des Handelsgesetzbuchs in Bezug auf Folgendes verglichen werden:
Die Methode zur Entkapitalisierung des Leasingrechts zur Erzielung eines wiederhergestellten Marktmietwerts ist nach Rechtsprechung und Doktrin nach wie vor sehr umstritten. Das Prinzip ist immer, dass es souverän ist, dass die Verdienstrichter den Mietwert festlegen, indem sie die Berechnungsmethode anwenden, die ihnen am besten erscheint.
Es ist nützlich, die Flächen aus Gründen der Homogenität und Objektivität möglichst objektiv, fair und gründlich zu gewichten, um den unbestreitbarsten Marktmietwert zu erzielen. Die angegebenen Koeffizienten werden am häufigsten verwendet, müssen jedoch angepasst werden, um die für jeden Raum spezifischen Eigenschaften zu berücksichtigen.
Es ist üblich , für Geschäfte die tatsächliche Fläche wiegen je nach Art der verschiedenen Teile der Räumlichkeiten und deren Verwendung unter Berücksichtigung der Empfehlungen in der Charta der Immobilienexpertise enthalten ( 4 th Edition 2012) und bilden die Referenzen in der angenommenen übliche Vorgehensweise sowohl von allen gewerblichen Immobilienfachleuten als auch von den Justizbehörden im Rahmen der Festlegung des Mietwertes von gewerblichen Mietverträgen.
wir müssen zuerst nach der Art der Räumlichkeiten unterscheiden:
Wenn wir die verschiedenen Teile eines Geschäftsraums betrachten, können wir uns darauf einigen, dass nicht alle den gleichen kommerziellen Nutzen haben, sofern sie nicht mit der gleichen Effizienz zur Aktivität des Raums beitragen.
Gewichtstabelle für GeschäfteBEZEICHNUNG | Koeffizient |
Hinterzimmer und Nebengebäude: je nach Beleuchtung und Layout Kundenempfang | 0,40 bis 0,50 |
Back-Store mit Öffnung nach außen | 0,66 |
Back-Store ohne nach außen zu öffnen | 0,50 |
Werkstatt | 1,00 |
Shop: 1 st Bereich von 5 m Tiefe von der Vorderseite - von 1 bis 5 Metern | 1,00 |
Shop: 2 nd Zone von 5 bis 10 Metern | 0,70 bis 0,80 |
Geschäft: 3 E Bereich von 10 bis 15 Metern | 0,50 bis 0,66 |
Geschäft: Eckbereich auf einer Seite von 5 Metern (gleichschenkliges Dreieck) | 1,10 bis 1,20 |
Büro | 0,80 |
Die Gewichtung ist ein Messinstrument, das es ermöglichen sollte, Korrekturen vorzunehmen, um Räumlichkeiten unterschiedlicher Größe und Konfiguration zu vergleichen und dann die Miete im Vergleich zu einem Stückpreis zu senken. Um zuverlässig zu sein, muss dieses Tool zwei Bedingungen erfüllen:
Das wohlwollende Kassationsgericht entscheidet nach ständiger Rechtsprechung, dass die Gewichtung eine Tatsachenfrage ist, die der Beurteilung der Verdienstrichter unterliegt.
Aus Gründen der Homogenität und Objektivität ist es daher sinnvoll, die objektivste, fairste und gründlichste Oberflächengewichtung durchzuführen, um den unbestreitbarsten Marktmietwert zu erzielen. Die angegebenen Koeffizienten werden am häufigsten verwendet, müssen jedoch angepasst werden, um den für jeden Raum spezifischen Eigenschaften Rechnung zu tragen.
Für Restaurants können wir wie folgt wiegen:
Zwar waren bei Vertragsabschluss spezifische Bedingungen für die Festsetzung der Miete bei der ersten Verlängerung unter Berücksichtigung der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung größerer Arbeiten vereinbart worden, doch bleibt die Tatsache bestehen, dass diese Ursache für die Reduzierung der Miete während der zweiten verschwunden ist Erneuerung, die de facto zur Festsetzung der Miete zum Mietwert führt.
Die Grundsteuer, deren Zahlung normalerweise dem Leasinggeber obliegt, die jedoch vom Leasingnehmer und gemäß den diesbezüglichen Gepflogenheiten dem Leasingnehmer in Rechnung gestellt wurde, ist ein Faktor für die Minderung des Mietwerts.
AufwandsrateIn Immobilienangelegenheiten ist der Aufwand das Verhältnis zwischen der von einer Einrichtung für ein Gebäude gezahlten Miete und dem Umsatz dieser Einrichtung.
Um die Rentabilität eines Unternehmens zu gewährleisten, darf in der Tat ein Miet- / Umsatzverhältnis nicht überschritten werden, das als Aufwandsquote bezeichnet wird und je nach Tätigkeit variiert und über das es sehr schwer zu bestimmen sein wird, rentabel zu sein. Die CBRE erinnert uns daran: „Die Aufwandsquote ist das Verhältnis zwischen der Miete, einschließlich der Gebühren, und dem Umsatz eines Geschäfts. Er bestimmt die Rentabilität eines Geschäfts und indirekt seine Nachhaltigkeit“ .
Beispielsweise sind die folgenden Sätze in der Praxis und berufliche Praktiken
Gemäß Artikel L145-34 Absatz 4 des Handelsgesetzbuchs kann „die Änderung der Miete, die sich [aus der Aufhebung der Obergrenze] ergibt, nicht zu einem Anstieg von mehr als 10% der während des Zeitraums gezahlten Miete für ein Jahr führen letztes Jahr. ""
Die Cour de cassation hat zu dieser Frage eine bemerkenswerte Stellungnahme abgegeben, deren Mechanismus wie folgt lautet: „Die in Artikel L 145-34 des Handelsgesetzbuchs vorgesehene Erhöhung der Erhöhung der unbegrenzten Miete gilt jedes Jahr mit einer nicht flexiblen Erhöhung der Miete um 10% für das Vorjahr. Es tritt nicht in das Amt des Richters für gewerbliche Mieten, sondern in das der Parteien ein, den Zeitplan für die Mieten festzulegen, die während des Zeitraums zu zahlen sind, in dem die in diesem Text festgelegte Staffelung der Mieterhöhung gilt. ""
Beispielsweise wird für eine jährliche Miete von 15.000 Euro, deren Mietwert nach juristischem Fachwissen auf einen Betrag von 25.000 Euro erhöht wurde, die Berechnung gemäß der folgenden Tabelle durchgeführt:
Jahr | Referenzmiete | 10% Glättung | Miete zahlbar |
---|---|---|---|
NICHT | 15.000 | 1.500 | 16.500 |
N + 1 | 16.500 | 1.650 | 18.150 |
N + 2 | 18.150 | 1,815 | 19.965 |
N + 3 | 19.965 | 1,996 | 21.961 |
N + 4 | 21.961 | 2,196 | 24.157 |
N + 5 | 24.157 | 843 | 25.000 |
Dieses Glättungsprinzip wird jedoch durch ein Urteil der 6. Februar 2020,; Tatsächlich stellt sich erneut die Frage nach der Verfassungsmäßigkeit des letzten Absatzes von Artikel L145-34 des Handelsgesetzbuchs, dessen Wortlaut sich aus dem Gesetz von ergibt18. Juni 2014.
Es wurde beschlossen, dass diese Bestimmungen, die die Aufhebung der Mietobergrenze vorsehen, im Falle einer wesentlichen Änderung der in Artikel L145-33 des Handelsgesetzbuchs 1 ° bis 4 ° genannten Elemente oder im Falle einer Ausnahme von Die Obergrenze der Regeln nach einer Klausel im Vertrag über die Dauer des Mietvertrags darf nicht zu Erhöhungen führen, die für ein Jahr höher sind als 10% der im Vorjahr gezahlten Miete. Dies hat wahrscheinlich unverhältnismäßige Auswirkungen auf die Immobilie Rechte des Vermieters: "Folglich ist es angebracht, den Verfassungsrat auf den Teil der zweiten Frage zu verweisen, der die Verfassungsmäßigkeit des letzten Absatzes von Artikel L. 145-34 des Handelsgesetzbuchs in Bezug auf die Eigentumsrechte betrifft. " .
Die AusnahmenDieser Grundsatz gilt nicht für die Anmietung von einwertigen Räumlichkeiten, Räumlichkeiten zur ausschließlichen Nutzung von Büros und leer stehenden Grundstücken, die einer autonomen Mietregelung unterliegen.
RechtskraftbehördeDer Rechtskraft kann nicht widersprochen werden, wenn spätere Ereignisse die zuvor vor Gericht anerkannte Situation verändert haben.
Als BeispieleGemäß Artikel L145-38 Absatz 3 des Handelsgesetzbuchs: „Abweichend von den Bestimmungen von Artikel L. 145-33 und sofern nicht der Nachweis einer wesentlichen Änderung der lokalen Handelsfaktoren erbracht wird, hat dies an sich zu a geführt Bei einer Abweichung des Mietwerts von mehr als 10% darf die Erhöhung oder Verringerung der Miete nach einer dreijährigen Überprüfung die Abweichung des vierteljährlichen Index der gewerblichen Mieten oder des vierteljährlichen Index der gewerblichen Mieten nicht überschreiten und Artikel L. 112-2 Absätze 2 des Währungs- und Finanzgesetzbuchs, der seit der letzten gütlichen oder gerichtlichen Festsetzung der Miete erfolgt. Wenn dieser Nachweis erbracht wird, kann die daraus resultierende Mietschwankung nicht zu einem Anstieg von mehr als 10% der im Vorjahr gezahlten Miete für ein Jahr führen. ""
Die Aufhebung der Mietobergrenze anlässlich der Ausübung der dreijährigen Überprüfungsoption durch den Leasinggeber unterliegt der doppelten Bedingung, dass die lokalen Kommerzialitätsfaktoren seit der vorherigen gütlichen oder gerichtlichen Feststellung geändert wurden und dass diese Änderung dazu geführt hat selbst eine Variation des Mietwertes von mehr als 10% seit diesem Datum.
Der Bezugszeitraum, der bei der Beurteilung einer wesentlichen Änderung der lokalen Wirtschaftsfaktoren zu berücksichtigen ist, ist der Zeitraum zwischen dem Beginn des erneuerten Mietvertrags und dem Antrag auf Überarbeitung.
Der Begriff "Materialität" schließt die Berücksichtigung von Naturphänomenen aus, die ihren Ursprung nicht in einer konkreten Änderung der Elemente haben, die die Kommerzialität des Standorts ausmachen.
Bei der Glättung des Mietwertes im Hinblick auf die Überarbeitung gelten folgende Grundsätze:
Die einzige, jedoch signifikante Abweichung zwischen den in den verschiedenen Bewertungen einbehaltenen Beträgen stellt an sich keinen groben Fehler dar, der es ermöglicht, die Schlussfolgerungen des Berichts des von den vereinbarten Parteien ausgewählten und ernannten Sachverständigen auszuschließen sich ihm zu unterwerfen.
Der gerichtliche Antrag auf Ernennung eines Sachverständigen zur Bestimmung der Höhe des Mietwerts muss folgende Anträge enthalten:
Wenn der Sachverständige als Rechtsexperte interveniert , muss er nur die mit dem Wert verbundenen Zahlen kommentieren (Abbildung) und kann daher sein Gutachten nicht einschränken, indem er angibt, dass er nicht: " in der Lage ist, zu sagen, dass es einen signifikanten gegeben hat." Änderung der Mietwertelemente im Hinblick auf lokale Faktoren der Aufwärts- oder Abwärtsmarktfähigkeit “.
Es ist Sache des Sachverständigen, des objektiven und unparteiischen Fachmanns, vorzugsweise gleichwertige Elemente zu suchen, dh Räumlichkeiten, die sich sowohl in Bereichen vergleichbarer Kommerzialität befinden als auch ähnliche Tätigkeiten ausüben und deren Datum des Inkrafttretens dem der Räumlichkeiten am nächsten kommt bewertet. In jedem Fall ist es in einer solchen Situation und wenn der Sapiteur nicht in der Lage ist, einen Wert zu ermitteln, Sache des Gerichts, über den Mietwert zu entscheiden, und dies unter strikter Anwendung von Artikel 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs: " The Richter, die sich unter dem Vorwand des Schweigens, der Dunkelheit oder der Unzulänglichkeit des Gesetzes weigern, zu urteilen, können als schuldig angesehen werden, die Justiz verweigert zu haben .
Der Sachverständige, der seine vorläufige Kalkulation mitgeteilt und eine zusammenfassende Erklärung angefordert hat, die er von den beiden Parteien erhalten hat, die auf die vorgeschlagene Berechnungsmethode reagieren und ihre Bemerkungen machen konnten, verstößt trotz fehlender Einreichung von nicht gegen den Grundsatz des kontradiktorischen Verfahrens ein Vorbericht. Der Rechtsexperte wendet unter Bezugnahme auf ein unter der Schirmherrschaft der Royal Institution of Chartered Surveyors veröffentlichtes Raster einen Gewichtungskoeffizienten an, indem er die verschiedenen Bereiche der Oberflächen unterscheidet.
Der Artikel R. 145-11 des Handelsgesetzbuchs weicht von der Begrenzung der lokalen "Nutzung exklusiver Büros" ab und sieht vor, dass der Preis des Mietvertrags "unter Bezugnahme auf die Preise für lokale Äquivalente" festgelegt wird.
Das Einkaufszentrum stellt eine autonome Einheit auf dem Markt dar und entwickelt sich nach intrinsischen Faktoren, insbesondere in Bezug auf Mietreferenzen. Eine andere Methode besteht darin, die Preise für die Übertragung von Pachtrechten zu vergleichen und den Preis pro m² der belegten Fläche zu senken.
Die gewerbliche Miete des Grundstücks wird unter Berücksichtigung der Art und der Modalitäten der tatsächlich genehmigten Nutzung unter Berücksichtigung der für sie spezifischen Elemente festgesetzt.
Die Bewertung basiert auf dem Einkommen, das dieses gepachtete Land dem Eigentümer bietet. Es muss unterschieden werden, ob das Land kahl vermietet oder erschlossen wurde.
Für einen Campingplatz, der als gewerblich genutztes Land und nicht als Bauland betrachtet werden muss, selbst wenn er in eine Bauzone eingestuft ist, erfolgt die Bewertung zum Zeitpunkt der Analyse und auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung am dieses Datum.
Der Mietpreis für Räumlichkeiten, die für eine einmalige Nutzung gebaut wurden, kann anhand der in dem betreffenden Tätigkeitsbereich beobachteten Nutzungen ermittelt werden.
Der Text ist klar über die Existenz von "gebauten Räumlichkeiten", die nacktes Land ohne Gebäude ausschließen.
Dies ist eine Sonderregelung, die von der allgemeinen Regelung von Artikel L145-33 des Handelsgesetzbuchs abweicht . Eines der Merkmale dieses Regimes ist die Anwendung des Prävalenzprinzips trotz des Prinzips der Hierarchie der Standards in einer Situation, in der die Ursachen für das Entkappen vielfältig sind (länger als 12 Jahre ...).
Es ist jedoch nicht Sache des Gerichts, die Monovalenz beizubehalten, wenn die Parteien diese Qualifikation nicht in ihrem Antrag formulieren. Dies ist die Rechtsprechung des Kassationsgerichts. "Indem die Parteien so entschieden hatten, während sie sich nicht auf die Monovalenz der Räumlichkeiten berufen und nicht die Festsetzung der Miete in Anwendung von Artikel R. 145-10 des Handelsgesetzbuchs beantragt hatten, Das Berufungsgericht hat gegen den vorgenannten Text verstoßen. " .
Kriterien zur Bestimmung eines einwertigen RaumesDurch die Konfiguration der Räumlichkeiten können die beiden Aktivitäten (Hotel und Restaurant) sowohl materiell als auch wirtschaftlich getrennt betrieben werden, da sie von unabhängigen Eingängen profitieren. Darüber hinaus haben das Hotel und die beiden Restaurants unterschiedliche Öffnungszeiten, Öffnungszeiten, Zugang und Kundschaft und generieren getrennte Umsätze. Die genannten Räumlichkeiten haben daher einen vielseitigen Charakter.
Aktivitäten KinosKinos (Einrichtung von Kinoprogrammen im Sinne von Artikel L. 212-2 des Cinema and Moving Image Code) sind einwertige Räumlichkeiten, deren Erneuerungsmiete ausschließlich anhand der in dem betreffenden Tätigkeitsbereich beobachteten Nutzungen bestimmt wird.
KlinikenWir verwenden verschiedene Methoden, die wir im Durchschnitt zusammenfassen:
Unterkünfte für unterhaltsberechtigte ältere Menschen ( Ehpad ) sind einwertige Räumlichkeiten im Sinne von Artikel R145-10 des Handelsgesetzbuchs. Die Hotelmethode wird implementiert. Die tatsächliche Leistung des Betreibers wird daher nicht berücksichtigt, da ein Immobiliensteuersatz auf eine gesamte nach Steuern praktikable Unterbringungsforderung angewendet wird.
Hotels und TouristenresidenzenHotels und Touristenresidenzen sind in Anwendung von Artikel L.145-36 des Handelsgesetzbuchs sogenannte einwertige Räumlichkeiten, dh ihre Nutzung kann nicht ohne größere Arbeiten geändert werden. Die Miete für die erneute Anmietung von zur einmaligen Nutzung errichteten Räumlichkeiten ist von der Obergrenze ausgenommen.
SeniorenheimeWir wenden die Hotelmethode mit einer Wiederaufbereitung der Daten unter Berücksichtigung der Preispraktiken aufgrund des administrativen Rahmens an. Ebenso muss die Einnahmenrate im Hinblick auf die Verpflichtungen angepasst werden, diese Aktivität auf den Standard zu bringen.
StudentenwohnheimAus den Steuervorschriften, insbesondere denen von Artikel 261 D 4 ° des allgemeinen Steuergesetzbuchs und der Definition, die die Steuerdienstleistungen für die Para-Hotel-Tätigkeit geben, folgt, dass die in diesem Artikel vorgesehene Berechtigung zur Befreiung von der Mehrwertsteuer davon ausgeht dass die Betriebe behaupten, zusätzlich zur Unterbringung mindestens drei der vier Dienstleistungen anzubieten, nämlich: Frühstück, regelmäßige Reinigung der Räumlichkeiten, Lieferung von Haushaltswäsche und eine nicht personalisierte Dienstleistung für Kunden, was sehr wichtig ist Minimaler Service im Vergleich zu einem Touristenhotel und viel geringere Personalkosten.
Als Beispiel:
Es gibt verschiedene Methoden:
Die "Hotelmethode" wurde von der Expertenfirma für gewerbliche und gewerbliche Immobilien (CEICE) überarbeitet . Diese neue Methode besteht darin, einen Prozentsatz beizubehalten, der je nach Kategorie des betreffenden Hotels variiert und auf die theoretischen Jahreseinnahmen angewendet wird, denen ein Belegungskoeffizient und eine bestimmte Anzahl von Ermäßigungen zugewiesen wurden: Mehrwertsteuer, Belegungsrate, Prozentsatz, der OTAs (Online-Reisebüros) gewährt wird ) und exorbitante Klauseln des Gewohnheitsrechts.
Theoretischer UmsatzBeenden Sie die angezeigte Preismethode. Tatsächlich ist es für die Berechnung des Hotelwerts erforderlich, den maximalen theoretischen Jahresumsatz zu berechnen, der den praktikablen Preisen aus statistischen Quellen (ohne zusätzliche Einnahmen und Kurtaxe) entspricht, multipliziert mit der Anzahl der Zimmer und der Anzahl der Zimmer Tage öffnen.
BelegungsrateDieser Umsatz unterliegt einer Auslastung, die je nach Standort und Hoteltyp zwischen 50% und 70% liegt. Hier geht es darum, den effektiven Frequenzkoeffizienten des Hotels so weit wie möglich beizubehalten. Da der Vermieter jedoch nicht "der Partner" des Mieters ist, müssen wir uns bemühen, wenn die geringe Frequenz des Hotels auf einen schlechten Betrieb zurückzuführen ist Beibehaltung eines theoretischen Belegungskoeffizienten unter Berücksichtigung der Merkmale des Hotels (Kategorien, geografische Lage)
Wir wenden dann die Provision von Online-Reisebüros (OTA) wie Expedia oder Booking an, die je nach Art der Einrichtung und insbesondere ihrer Größe zwischen 11% und 25% variiert.
Auf diesen theoretischen Umsatz wird dann eine Einnahmenrate angewendet, die auch als Aufwandsrate bezeichnet wird.
AufwandsrateDie Aufwandsquote hängt von der Art des Wohnsitzes und der dort ausgeübten Tätigkeit ab:
In Bezug auf Hotelresidenzen liegen diese Preise in der Regel zwischen 25 und 35%.
RevPar-MethodeDer Begriff RevPar steht für ReVenue Per Available Room und ist der durchschnittliche Umsatz pro verfügbarem Zimmer. Es wird wie folgt berechnet: Umsatz der Unterkunft ohne Steuern geteilt durch die Anzahl der gebauten Zimmer.
Gop-MethodeDer Begriff Gop leitet sich aus dem Ausdruck Bruttobetriebsgewinn ab und kann mit dem Bruttobetriebsergebnis nach Wiedereingliederung bestimmter Fixkostenposten verglichen werden: Miete, Grundsteuer, Gewerbesteuer, Gebäudeversicherung, Abschreibung. Das Prinzip ist, dass ein Teil dieses Gop als Gegenleistung für die Nutzung der Räumlichkeiten an den Vermieter zurückkehrt, wobei der Prozentsatz je nach Kategorie des Hotels variabel ist.