Das städtische Partnerschaftsprojekt oder PUP ist ein Finanzierungsinstrument für die Entwicklungsvorgänge durch das Gesetz festgelegt n o 2009-323 von25. März 2009Mobilisierung für den Wohnungsbau und der Kampf gegen Ausgrenzung. Es ersetzt das umfassende Entwicklungsprogramm (PAE) nach dem Recht der18. Juli 1985 zur Definition und Umsetzung des Planungsgrundsatzes und gestrichen 1 st März 2012. Letztere brachten nicht die erwartete Rendite und führten zu zahlreichen Streitigkeiten, insbesondere wegen fehlender Rechtssicherheit der Vorfinanzierung. Dieses PUP ergänzt auch die konzertierte Entwicklungszone (ZAC), die für rein private Initiativen ungeeignet ist.
Das PUP ist ein Instrument, das es Gemeinden oder zuständigen öffentlichen Einrichtungen ermöglicht, mit Grundstückseigentümern, Bauträgern oder Bauherren eine Vereinbarung zu unterzeichnen, die das Programm der durchzuführenden öffentlichen Einrichtungen festlegt, um die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner und Nutzer des Betriebs zu erfüllen, sowie die Bedingungen ihrer Verantwortungsübernahme (Artikel L.332-11-3 des Stadtplanungsgesetzes ).
Das PUP wird mit herkömmlichen Mitteln implementiert. Es ist die Vereinbarung, die die Höhe der privaten Kostenübernahme für öffentliche Einrichtungen festlegt, die Zahlungsfristen, die Bedingungen dieser Beteiligung und sogar die Dauer der Befreiung von der Entwicklungssteuer (ehemalige kommunale Steuerausstattung) festlegt. Diese Vereinbarung muss auch den Grundsatz der direkten Verbindung mit der Finanzierungs- oder Beteiligungsmaßnahme sowie den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten, der vorsieht, dass der betreffende Bau oder die betreffende Entwicklung nur bis zu dem Anteil festgelegt werden kann, in dem die Ausrüstung von der Beitragsmaßnahme verwendet wird .
Das PUP schafft vertragliche Flexibilität zwischen einer Kommune und den betroffenen Betreibern ohne vorherigen Wettbewerb und garantiert echte Rechtssicherheit sowie einen transparenten Rahmen für private Initiativen.
Es ist in Artikel L. 332-11-3 des Stadtplanungs - Code, aus dem Artikel 43 des Gesetzes definiert n o 2009-323 von25. März 2009. Zunächst muss sich das Städtepartnerschaftsprojekt auf dem Grundstück einer Gemeinde mit einem lokalen Stadtplan (PLU) oder einem anderen städtebaulichen Dokument befinden, jedoch ohne den Stadtplan. Das PUP kann auf die Zonen „urbanisiert“ (U) und „zu urbanisieren“ (AU) der PLU gemäß Artikel R. 123-4 des Stadtplanungsgesetzes, aber auch auf U und „Zonen“ angewendet werden „(NA) von Flächennutzungsplänen (POS), die sich aus den Bestimmungen des früheren Artikels R. 123-18 des Stadtplanungsgesetzes ergeben.
Es kann auch bei gleichwertigen Zoneneinteilungen von Sicherungs- und Erweiterungsplänen (PSMV) und auf früheren Zonenplänen (PAZ) von ZACs erstellt werden, die auf der Grundlage der früheren Artikel R. 311-10 und R. 311-10-2 erstellt wurden des Stadtplanungsgesetzes.
Erster Vertragspartner ist grundsätzlich eine Privatperson, die die Initiative zur Gründung trägt. Es kann sich um einen oder mehrere Entwickler, einen oder mehrere Builder oder einen oder mehrere Eigentümer handeln. Die Kategorie der Eigentümer wurde nicht in das Gesamtentwicklungsprogramm aufgenommen, ihre Aufnahme ist daher neu und spiegelt den Wunsch des Gesetzgebers wider, die Interessen der Privatperson stärker zu berücksichtigen. Dieser private Betreiber schließt den Vertrag mit einer oder mehreren öffentlichen Einrichtungen ab, bei denen es sich in der Regel um eine Gemeinde oder eine öffentliche Einrichtung der interkommunalen Zusammenarbeit (EPCI) handelt.
Darüber hinaus kann ein Vertrag zwischen der zuständigen öffentlichen Stelle und einem oder mehreren Planern, Bauherren oder Eigentümern geschlossen werden, ohne dass jedoch eine Kumulation von Beteiligungen erfolgt. die verschiedenen Vertragsparteien werden daher nicht alle rechtlich in der Lage sein, sich an der Finanzierung derselben öffentlichen Ausrüstung zu beteiligen. Sie können daher entweder zur vollständigen Finanzierung einer oder mehrerer spezifischer Ausrüstungen oder jeweils nur zu einem Teil der Finanzierung derselben Ausrüstung beitragen.
Auch wenn Artikel L. 332-11-3 auf kein städtebauliches Verfahren Bezug nimmt, wird der Abschluss eines Städtepartnerschaftsvorhabens nur im Rahmen eines Nutzungskontrollverfahrens oder einer Flächennutzung möglich sein. Dieser Vertrag wird somit Bestandteil der Bau- oder Baugenehmigungsakte sein.
Entgegen der bisherigen Praxis umfassender Entwicklungsprogramme (PAE) setzt das System des Städtepartnerschaftsprojekts den Wunsch der Betreiber nach mehr Flexibilität bei der privaten Finanzierung solcher Einrichtungen, insbesondere unter Berücksichtigung ihrer spezifischen Bedürfnisse bzgl ihr Entwicklungs- oder Bauvorhaben. Dieses Verfahren schließt jedoch vorherige Erklärungen aus.
Dies ist die Finanzierung der öffentlichen Ausrüstung, die für den von den Parteien abgegrenzten Perimeter erforderlich ist. Es wird nicht unterschieden zwischen sogenannten Infrastruktureinrichtungen (öffentliche Straßen, Wassernetze, Elektrizität, elektronische Kommunikation) und solchen, die als Überbau (Schule, Turnhalle etc.) qualifiziert sind. Diese Flexibilität im Verständnis der betreffenden Konstruktionen stellt ein positives Element für die Vertragsbediensteten dar und spiegelt den Willen des Gesetzgebers wider, die Möglichkeiten der privaten Finanzierung breiter zu öffnen.
Die PUP-Vereinbarung kann nur für die Herstellung von anderen Geräten als den in Artikel L. 332-15 des Stadtplanungsgesetzes genannten spezifischen Geräten durchgeführt werden.
Der zweite Absatz von Artikel L. 332-11-3 des Stadtplanungsgesetzbuchs legt fest, dass die Einrichtungen, die von einem PUP finanziert werden können, „öffentliche Einrichtungen sind, die gebaut werden, um den Bedürfnissen der zukünftigen Bewohner oder Nutzer der zu errichtenden Gebäude gerecht zu werden“. . innerhalb des durch die Vereinbarung festgelegten Umfangs ” . Die Vereinbarung erlaubt es daher nicht, von Bauherren oder Bauträgern eine übermäßige Beteiligung zu verlangen, das Gesetz sieht vor, dass der geplante Betrieb den Bau öffentlicher Einrichtungen erfordern muss, um "den Bedürfnissen der zukünftigen Bewohner oder Nutzer" gerecht zu werden, und dass die Kosten bezahlt werden müssen proportional zu diesen Bedürfnissen.
Artikel R. 332-25-1 Absatz 1 des Städtebaugesetzbuches sieht vor, dass die Unterzeichnung einer Vereinbarung über das Projekt einer Städtepartnerschaft durch den Bürgermeister oder den Präsidenten einer öffentlichen Einrichtung für die interkommunale Zusammenarbeit durch Beschluss des Gemeinderates oder der zuständiges beratendes Gremium des EPCI . Nach Unterzeichnung mit den Eigentümern, Bauträgern oder Bauherren wird der Vertrag dann mit entsprechenden Publizitätsmaßnahmen versehen. Es ist unbedingt erforderlich, es einen Monat lang im Rathaus oder in der EPCI-Zentrale sowie in den Rathäusern der betroffenen Mitgliedsgemeinden auszulegen, unter Angabe der Unterzeichnung der Vereinbarung sowie der Stelle, an der das Dokument eingesehen werden kann.
Das Verfahren zur Umsetzung des PUP besteht aus zwei Phasen: einer regulatorischen Phase, in der die Hauptausrichtungen des städtischen Projekts festgelegt werden, und einer operativen Phase, in der das Projekt verfeinert und durchgeführt wird.
Die PUP-Vereinbarung muss nach Verhandlungen zwischen der öffentlichen und der privaten Person über die genaue Art der betreffenden öffentlichen Ausrüstung sowie über die Zahlungsbedingungen festgelegt werden:
Der Geltungsbereich der VereinbarungSie muss den Umfang der Bau- oder Erschließungsmaßnahme anhängen, um insbesondere den Umfang der Befreiung von der Erschließungssteuer abzugrenzen . Sie entspricht nicht dem Umfang der zu errichtenden öffentlichen Einrichtungen, sondern der Grundfläche des Grundstücks, auf dem sie errichtet werden soll. Einmal festgelegt, kann es nicht mehr geändert werden. Darüber hinaus ist seit dem Erlass vom22. März 2010, muss der in der PUP-Vereinbarung festgelegte Umfang der PLU beigefügt werden.
Die geplanten BaumaßnahmenEs ist erforderlich, die Art der geplanten Baumaßnahmen und den Zeitplan für diese Leistungen anzugeben. Es ist nämlich notwendig, die Bedürfnisse zu spezifizieren, die den Einsatz des PUP für den Bau dieser öffentlichen Einrichtungen rechtfertigen, und die verschiedenen Bauphasen ausgewogen zu verteilen.
Die genaue Darstellung öffentlicher EinrichtungenDie Vereinbarung muss die geschätzten Kosten, die Bewertung des Gesamtbetrags der Operation sowie einen Zeitplan mit den Fertigstellungsterminen genau beschreiben. Mit dem PUP ist es möglich, die Realisierung der Arbeiten unter Berücksichtigung des Fortschritts der Entwicklungs- oder Bauvorhaben zu gestaffelt. Im Prinzip handelt es sich dabei um zu produzierende Geräte, es kann sich aber auch um laufende Geräte handeln, wenn die Geräte zwischen mehreren Arbeitsgängen finanziell gestaffelt sind.
Die Form der Beteiligung (finanziell oder Einbringung von Grundstücken, bebaut oder nicht)Der Vertrag muss den Zeitraum des Ausschlusses von der örtlichen Gerätesteuer enthalten, der 10 Jahre nicht überschreiten darf. Der Beginn der Befreiung beginnt mit dem Aushang im Rathaus oder am Sitz der zuständigen öffentlichen Einrichtung. Die übrigen bestehenden Steuern bleiben dennoch fällig.
Die Vereinbarung kann Änderungen zulassen, um Änderungen während des Projekts zu berücksichtigen. Eine Entschädigung des privaten Bauunternehmers ist auch für den Fall vorgesehen, dass sich die städtebaulichen Unterlagen entgegen seinen Betriebsplänen ändern, da das PUP-Regime weder die Stabilität der Bebaubarkeit des Grundstücks schafft noch garantiert.
Die finanzielle Unterstützung der Geräte kann die zu ihrer Realisierung anfallenden Kosten ganz oder teilweise decken. Alle Elemente, die die Ausrüstungskosten ausmachen, können daher berücksichtigt werden: Kosten für Vorstudien, Kosten für Grundstücke, Materialien und deren Umsetzung, Überprüfung und Kontrolle, sonstige Kosten und Mehrwertsteuer.
Die Kosten für öffentliche Einrichtungen, die Grundstückseigentümer, Bauträger oder Bauherren übernehmen, können auf zwei Arten bezahlt werden:
Durch einen finanziellen BeitragDie Finanzierung kann in einer oder mehreren Raten nach einem mit der Gemeinde ausgehandelten Zeitplan und unabhängig von der Zustellung oder Nichterteilung von Baugenehmigungen aufgeteilt werden. Mit einigen Ausnahmen verpflichten sich Grundstückseigentümer, Bauträger und Bauherren, die Kosten für die Ausrüstung innerhalb einer Frist zu finanzieren, die es der Gemeinde ermöglicht, sie vor Erteilung der Genehmigung zur Belegung des Grundstücks oder zum absehbaren Zeitpunkt der Fertigstellung durchzuführen. Im Rahmen von Aufbauten kann die Lieferung bestimmter Geräte zu einem späteren Zeitpunkt geplant werden.
Durch Beiträge von bebautem oder unbebautem LandDiese Regelung ist möglich, wenn das betreffende Grundstück für die Gemeinde zur Realisierung eigener Entwicklungsvorhaben oder zur Errichtung öffentlicher Einrichtungen von Interesse ist. Der Beitrag kann nicht in Form von Werken erfolgen, da dies einen Aufruf zum Wettbewerb erzwingen würde. Bei einer Übertragung von bebautem Grundstück muss der Bau vor Vertragsschluss bestehen.
Die Umsetzung einer PUP-Vereinbarung schafft Garantien für jede der Parteien und für die Begünstigten des privaten Vertragspartners. Die Rechtmäßigkeitsprüfung der Vereinbarung erfolgt vor ihrer Unterzeichnung. Sie muss die gesetzlich vorgeschriebenen Minima, nämlich die Zahlungsfristen und die Dauer der Befreiung von der Entwicklungssteuer, korrekt angeben. Es muss auch sichergestellt werden, dass zwischen dem, was den Benutzern je nach Bedarf in Rechnung gestellt wird, und den Kosten für öffentliche Einrichtungen ein vernünftiges Verhältnis besteht.
Grundeigentümer, Bauträger oder Bauherren können innerhalb von fünf Jahren nach der letzten Zahlung oder der letzten Einbringung von Grundstücken die Rückgabe von unrechtmäßig erworbenen PUP-Beteiligungen ganz oder teilweise verlangen.
Sobald die Vereinbarung unterzeichnet ist, können mehrere umstrittene Hypothesen auftauchen, von denen zwei wahrscheinlicher sind:
Sie gilt für Baugenehmigungsanträge oder für frühere Arbeitserklärungen, die ab dem 1 st März 2012. Es vereinfacht und rationalisiert die Besteuerung des Städtebaus, geboren 1967 mit dem TLE . Die neue Steuer soll ab sofort auch die1 st Januar 2015, die meisten finanziellen Beteiligungen der Hersteller: Beteiligungen für Straßen und Netze, für den Bau von öffentlichen Parkplätzen und für den Anschluss an die Kanalisation.
Artikel L. 332-11-4 des Städtebaugesetzbuches über die Bausteuer sieht ausdrücklich vor, dass „in den Gemeinden, in denen die Bausteuer erhoben wurde, die Bauten innerhalb des durch eine Vereinbarung nach Artikel L. 332 abgegrenzten Umkreises errichtet werden“ -11-3 sind für einen vertraglich festgelegten Zeitraum, der zehn Jahre nicht überschreiten darf, vom Anwendungsbereich dieser Steuer ausgenommen . So sind in den zehn Jahren nach der Unterzeichnung des Abkommens die Bauten, die in den vom PUP-Abkommen vorgesehenen Perimetern errichtet wurden, ausdrücklich von der Entwicklungssteuer befreit . Diese Frist kann jedoch nach Vereinbarung verkürzt werden.
Es gibt mehrere hervorzuheben:
Das PUP kann in der Praxis einige Probleme aufwerfen: